السجل العقاري واشارة الدعوى

بقلم المستشار زياد الحليبي
لابد لنا قبل الحديث عن اشارة الدعوى ان نتطرق لماهية السجل العقاري كونه المنبر الاعلامي لكل ما يتعلق بأي عقار من حقوق للغير عليه في حال وجودها فالسجل العقاري هو مجموعة الوثائق التي تبين اوصاف كل عقار وتبين حالته الشرعية وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه

وتبين المعاملات والتعديلات المتعلقة به وقيوده وهي على ثلاثة انواع هي :
اولأ: القيود الالزامية وتتناول القيود الواجب تسجيلها في السجل العقاري ولا تعتبر هذه القيود موجودة تجاه الغير الا ابتداء من تاريخ هذا القيد 0
ثانيأ: القيود الاختيارية لم ينص القانون على تسجيلها وانما ترك ذلك جوازا والغاية من قيدها هو شهرها لتغدو نافذة بحق الغير
ثالثأ:القيود الاحتياطية هو القيد الذي يدون على صحيفة العقار لمدة معينة ريثما يتم الاتفاق بين ذوي العلاقة او ريثما نقام الدعوى وتصبح هذه القيود اثرها ساري على الغير من تاريخ تسجيلها في السجل وذلك يتضمن تحذيرا للغير بوجود نزاع على الحق واحتمال الغائه ونزعه في نتيجة الحل الذي يقترن به هذا النزاع ، وان السجل العقاري يتالف من:
اولأ: دفتر الملكية وهو الذي يؤمن التسجيل فيه نشوء الحق العيني وانتقاله وانتهاؤه
ثانيأ: دفتر اليومية هو الذي يوضح مبدا الحق في التسجيل ومن شان الدفتر اليومي ان تقيد فيه طلبات التسجيل بحسب تاريخ ورودها
ثالثأ: السجل اليومي
رابعأ: المخطط المساحي
خامسأ: محاضر التحديد والتحرير
سادسأ:الرسوم الفوتوغرافية

علنية قيود السجل العقاري :
يفترض في قيود السجل العقاري ان تكون صحيحة تجاه الغير وان تحتوي على جميع المعلومات اللازمة كي يكون الغير على علم تام بما للعقار من حقوق وما عليه من اعباء عند التعاقد مع صاحب الحق

مبدا قناعة قيود السجل العقاري العامة : ان القيد في السجل العقاري ينشئ الحق ويصبح بوسع من اكتسب هذا الحق بحسن نية الاستناد الى تلك القيودو ان يجابه كل شخص يريد انتزاع هذا الحق منه بحيث يعتبر القيد حجة مطلقة تجاه العموم 0
اما اشارة الدعوى :
فهي اجراء تحفظي مؤقت يوضع على صحيفة العقار في السجل العقاري ويكون بمثابة اعلام للكافة بان الحق العيني الذ ي اقيمت بشانه تلك الدعوى لا يزال موضوع منازعة قضائية 0

الدعاوى التي يتوجب فيها وضع اشارة الدعوى :
اولأ:دعوى القسمة العقارية
ثانيأ: دعوى ازالة الشيوع العقارية
ثالثأ:دعوى تعديل النوع الشرعي للعقار من امير يالى ملك
رابعأ:دعوى ترقين اشارة الوقف
خامسأ:دعوى الاطلال على عقار مجاور
سادسأ:الدعاوى المتعلقة بحقوق الارتفاق
سابعأ:دعوى ازالة التجاوز

ولابدمن اصول تتبع لوضع اشارة الدعوى فاجراءات اشارة الدعوى هي علىالشكل التالي:
لدى تقديم الدعاوى العقارية الى المحكمة يتخذ القاضي قرارا بقيد الدعوى
ينفذ هذا القرار بموجب كتاب يوجه الى مدير السجل العقاري مرفقا باستدعاء الدعوى
تبلغ المحكمة برقم وتاريخ العقد الذي سجلت بموجبه اشارة الدعوى
تدون اشارة الدعوى في الحقل المخصص لها في دفتر الاملاك
وعلى ذلك يعتبر قيد الاشارة من النظام العام ويتوجب على المحكمة ان تتحقق من وضع الاشارة في كل دعوى تنصب على حق عيني على عقار ما 0

وان وضع الاشارة لا تمنع من الفراغ او أي نوع من انواع التصرفات على القعار وتعطي المالك حق التتبع في يد من انتقل اليها العقار ولا تمنع المالك من اشادة بناء جديد
اضافة الى ان اشارة الدعوى تعتبر شرطا شكليا لقبول الدعوى
وان عدم وضع الاشارة يؤدي حتما الى رد الدعوى شكلا ولكن هذا الرد لا يمنع المدعي من اقامة ثانية بعد وضع اشارتها في السجل لعقاري الا ان اثر هذا التسجيل لا ينسحب الى تاريخ اقامة الدعوى الاساسية انما يبدا من تاريخ قيد الاشارة في السجل العقاري عملا بحكام المادة 9 من قانون السجل العقاري قرار 188 لعام 1926
وقد اوجب الاجتهاد على القاضي قبل الرد ان يكلف المدعي باكمال هذا النقص فان تمنع او تراخى قرر رد الدعوى والسؤال الذي يطرح نفسه متى تسقط اشارة الدعوى ..... والمؤكد وما نصت عليه التشريعات انه لا تسقط اشارة الدعوى الابسقوط الحق المدعى به أي ان اشارة الدعوى تبقى مرتبطة بالدعوى ومصيرها فاذا سقطت الدعوى سقطت معها اشاراتها عن طريق ترقينها0

وترقين اشارة الدعوى يكون
بالاصل ان يقرر قاضي الدعوى ذلك
فان لم يضمن قراراه ذلك كان بامكان رئيس التنفيذ رفعها عند تنفيذ الحكم بالرد او بالتسجيل
كما يمكن لصاحب المصلحة ان يطلب من قاضي الموضوع رفعها بعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية
على انه يجب ان تجدر الاشارة الى انه يمكن للقاضي رفعها في غرفة المذاكرة ودون دعوة الخصوم 0
كما يمكن ترقينها من قبل مدير السجل العقاري وفق احكام الموواد 27-28-29- من قانون السجل العقاري

واذا رفض امين السجل العقاري التسجيل او الترقين لاشارة الدعوى فان قراراه هذا قابل للاستئناف امام محكمة البداية المدنية في محل العقار وتقضي به المحكمة في غرفة المذاكرة بقرار مبرم وذاا تضرر صاحب العلاقة من هذا الرفض امكن مطالبة المدير بالتعويض
وان صلاحية محكمة البداية المدنية في النظر في الدعوى مقصورة على قرار الرفض او الامر باجراء القيد ولا تختص في طلب التعويض وهذا لا يحول دون حق المتضرر باقامة دعوى اصلية بطلبه
وهنا لابد لنا من ان نتطرق للسؤال التالي هل اشارة الدعوى يسري عليها التقادم
فاشارة الدعوى وانتهاء مفعولهاوفق
ما استقرعليه الاجتهاد القضائي ان الحقوق المسجلة في السجل العقاري ومنها اشارة الدعوى لا تسقط بالتقادم عملا باحكام المادة 19 من القرار 188
اما مفعول الاشارة فلا ينتهي الا بشطبها من السجل العقاري
وترتبط بالحكم الصادر بالدعوى واضعة الاشارة
فاذا صدر حكم في القضية فان اشارة الدعوى تبقى مرهونة باستمرار اثر الحكم فاذا ما انقضى باحد اساب الانقضاء انقضت معه جميع الاجراءات المتخذة في الدعوى ومنها اشارة الدعوى .
اما اذا شطبت الدعوى فان اثر ها لا ينتهي بالشطب وانما يبقى قائما حتى انبرام قرار الشطب
ويختلف الامر بالنسبة الى القيد المؤقت حيث ينتهي اثره بانتهاء المدة المحددة له في عقد الاشارة فاذا انتهتت هذه المدة انتهى مفعوله .......
مما تقدم يتضح لنا اهمية السجل العقاري ............. هذه المؤسسه والتي تلامس حقوق الناس كافه بالحفاظ على حقوقهم واموالهم واشارة الدعوى لما لها من اهمية في الحفاظ على الحقوق.

* مستشار في محكمة الاستئناف

» الدعوى المدنية التبعية المنظورة أمام المحاكم الجنائية